黑龙江出台新规

中房报记者 李燕星 王迎超 高中华|北京、哈尔滨报道

土地调控政策还在深化。

11月29日,黑龙江省住房和城乡建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局、中国人民银行哈尔滨中心支行、中国银行保险监督管理委员会黑龙江监管局、中国证券监督管理委员会黑龙江监管局6部门联合印发《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》(黑建规范【2019】10号)(以下简称“监管通知”),针对加强房地产开发企业信用评价、严格审查房地产开发企业购置开发土地资金、完善土地出让条件、完善项目出让资本金制度四个方面定了“新规矩”。

其中,在严格房地产开发企业购置开发土地资金方面,规定各地要建立开发购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。具体措施为,参加建设用地招拍挂之前,房地产企业必须提交一份承诺书,承诺土地购置资金是合规自有资金,其来源不属于金融贷款、资本市场融资等,且其土地购置资金来源一旦被自然资源部门及相关金融部门核查不符合要求,则会被取消土地竞买资格,且两年内不得参加土地招拍挂。2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,将全面实行项目资本金监管制度。

相比近两年全国各地其他城市针对房企在购地资金方面的规定,黑龙江的这一新规可谓更“辣”,而此举也是全国各地严防高杠杆拍地、高地王出现的一个切面。

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买地须用自己的钱

通知要求,各地市要建立开发购地资金审查制度。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书,承诺土地购置资金是合规自有金,其来源不属于金融贷款、资本市场融资等,并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的,由自然资源部门取消土地竞买资格,两年内禁止企业参加土地招拍挂。中国房地产报(微信ID:china-crb)记者获悉,此前,已有广州、南京等城市出台过类似规定。

对此新规,黑龙江省金源房地产开发集团有限公司总经理张立东评价称,此前开发企业购地大多通过银行贷款、股东借款、民间拆借、机构融资等方式筹集资金。“此前哈尔滨市已要求房企在拍地前100%缴纳竞买保证金,同时出具自有资金证明,但对于土地竞拍产生溢价部分的资金来源则没有明文规定,本次新规出台或将补上这一‘漏洞’。”张立东认为,新规出台对于一些资金流不太充裕的中小房企来说,拿地难度进一步加大,部分房企可能难以为继。

中国房地产报记者了解到,此前,黑龙江省住建厅经调研和对各地上报情况分析,发现全省117处“烂尾楼”问题错综复杂,其中因企业资金链断裂造成“烂尾”的有85个项目。为有效地防止部分不规范企业的不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生,通知规定,黑龙江省将全面落实项目资本金制度,即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金。

依据通知,将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点,分别返还项目资本金的40%、40%、20%,并确保返还资金用于项目建设及经营管理。2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目,要全面实行项目资本金监管制度。

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已有多个城市实施资金监管

对于建立开发购地资金审查制度的提法,黑龙江不是首个。

早在2017年4月,住房城乡建设部就已联合原国土资源部(现自然资源部)发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中明确,各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地,经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

不久之后的6月,新华社便刊登廊坊将建立房企购地资金审查制度的消息。而事实上早在2016年,成都、南京、佛山、上海等地相继都规定商住用地竞买人必须用自有资金,而这些城市大多为当年土拍竞争激烈的城市。

黑龙江此次提出建立开发购地资金审查制度的一个土地市场背景是,个别城市出现土地成交价款高速增长现象,以其省会城市哈尔滨为例,2018年迎来华润、保利、中海、金地等全国性品牌房企的群雄逐鹿,到了今年,一份来自国家信息中心信息化和产业发展部发布的报告《大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况》显示,全国30个城市土地成交价款均保持增长,其中有8个城市增速超过100%,哈尔滨便身居其列。

对此,一位房地产业内人士表示,“监管部门对于资金来源的细化规定可以说堵死了房企融资拿地的道路,如果细节落实到位,那么表外融资用于拿地将成为过去时。过去几年,房企习惯配资拿地,才会助推资金进入土地市场,进而推高地价。”

一位百强房地产区域总经理告诉中国房地产报记者,“我们现在拿地主要是依靠自有资金,通过贷款、销售、投资形成闭环的充沛现金流。不过,2018年和2019年的银行开发贷款比此前更加严格了,每家银行都在控制新增贷款规模,比如我们合作的某家农商银行,基本上新增贷款规模为零,也就是说,如果前一笔贷款的缺口还不上,那银行就不会批准发放新一笔贷款,这导致房地产企业开发周期拉长,对高周转有一定的影响。”

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禁止“背个银行”炒地皮

像黑龙江这样要求房企购地使用自有资金,建立开发购地资金审查制度的城市不在少数,究其背后原因,则是为了防止房企高杠杆拿地。

一组可以佐证的数据是,中国人民银行去年发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示,部分房企购地资金杠杆率达到7倍至8倍,严重违反要求。同时,部分房企的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债情况。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在11月21日的一场论坛上也公开发表过一段言论称,炒高房价的主要动力就是炒地皮,应该使用经济手段,那就是决不允许“背个银行”炒地皮,而控制地价的很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金,只要把地价控制住了,房价就基本稳住了。

围追堵截高杠杆动作不断。为此,不仅住建部和自然资源部,以及黑龙江等多个省份城市作出对房企拿地资金来源作出严格规定,银保监会等金融机构也更加审慎,多次进行落地核查。

今年较为重要的一个动作是,5月17日,银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号),重点整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资行为,未严格审查房地产开发企业资质、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资行为,以及资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等行为。近期的另一个动作则是,今年8月,银保监会办公厅印发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,着重检查房地产信贷业务落实情况,其中就包括房地产开发贷款和土地储备贷款集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资情况。

一位深圳房地产金融机构负责人告诉中国房地产报记者,“我们现在做开发贷的话,所有的金融机构只做房地产标准化项目,严格按照‘432’标准,即四证齐全、开发商自由30%的土地款,且具备二级开发资质。除此之外,我们还要看到开发商负债率不得高于50%,项目区域位置要好,项目中商业配套占比不超过20%,住宅占比不低于80%。”

不过,中国房地产报记者了解到,市场上仍有一些擦边球的融资地带尚未封禁,比如仍有金融机构在违规做前融,其通过给符合融资资质的房企进行配资,然后通过成立SPV使资金流向另一家不符合融资资质的企业。

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